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2018成都南延线写字楼租金涨幅领跑全城 金融城满租率最高

2019-01-21 16:56 来源:中新网四川 编辑:张怀澜

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  中新网四川新闻1月9日电(伍孙文)9日,第一太平戴维斯发布《2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》报告,对成都2018年商业和住宅地产进行多方面回顾和展望:甲级写字楼市场全年净吸纳再创历史新高,南延线租金涨幅领跑全市,多元行业办公需求凸显成都产业结构均衡性和经济稳健性。零售物业市场格局重塑,核心商圈内部表现分化,南延线崛起,租金领涨,近郊区域即将迎来供应高峰。住宅市场缓解供需局面,近郊区域市场持续加大住宅和土地供应,力促城市加快发展步伐。

  甲级写字楼市场

  2018年,成都甲级写字楼市场录得睿东中心、领地环球金融中心A座、蓝润置地广场等三个新增项目交付入市,共计21余万平方米,推动甲级写字楼总存量突破320万平方米,继续占据全国第五大甲级写字楼市场。除市中心和南延线区域均有项目落成交付之外,天府新区迎来首个甲级写字楼项目,商务区发展继续南拓。2018年,政府提出天府新区最新规划,在产业政策和开发投资持续加码的背景下,加之地铁和道路等基建完善,天府新区将在未来三至五年迎来写字楼供应高峰,一个崭新的商务办公市场将逐步成型。

  2018年甲级写字楼市场延续去年活跃基调,全年净吸纳量录得约43.1万,再次刷新历史记录,且在第一太平戴维斯监测的近20个重点城市中排名全国前四。大量办公需求释放且大面积成交频出带动市场平均空置率全年下跌8.5个百分点至21.0%。强势的需求逐步改变供需两端对租金的预期和谈判空间,业主显著增强的议价力和租户逐步上浮的租金接受度共同促使租金连续四个季度上升,至年末报人民币102.5元每平方米每月,同比上涨4.1%。分区域来看,南延线的金融城和大源区域竞争力在2018年不断获得市场确认,全年南延线板块净吸纳量超过全市60%。大幅下降的空置率和不断缩减的可租赁面积支撑租金较快上涨,同比涨幅超过6%,成为全市租金上涨的主要支撑。

  第一太平戴维斯2018年独家发布的《成都甲级写字楼高新科技租户专题研究》报告显示,科技企业承租能力日益增强,且南延线和市中心均成为该类企业入驻首选地,以字节跳动为代表的部分细分行业龙头企业开始入驻全市租金较高的写字楼,成为市场焦点。但是,受创投资本和金融去杠杆影响,科技企业下半年增长有所放缓,且不同规模的企业均出现承租不稳定现象,全年科技企业新增租赁成交贡献16%,同比略有下降。

  展望2019年,受全国整体宏观经济影响,尤其是社会融资规模增量短期内的缩减或将导致企业业务增长暂时放缓,进而影响办公需求大规模增长。同期,市场预计迎来超过40万平方米的新增供应,且为近5年最高年度新增供应量。供需两端的阶段性走势将在短期内影响市场均衡,空置率或将在2019年上半年再次小幅抬升。但是,均衡的产业结构和新经济红利已构筑成都经济较强根基,可稳定释放办公需求,2018年下半年展现出较强的市场韧性。基于此,第一太平戴维斯预计甲级写字楼市场在2019年全年保持波动在合理区间,但市场不会出现根本性供需失衡。

  零售物业市场

  2018年,成都零售物业市场整体呈现活跃态势,加速形成商业新格局。在供应端,年内共录得4个新项目开业,共计新增供应约48万平方米,推动市场总存量达到650万平方米(含百货),成都的零售市场容量继续位列全国前四。悠方购物中心和仁和新城的入市促使金融城区域成为全市零售物业体量第二大的区域,逐步完善的基础设施、集聚的现代服务业和大规模增长的居住人口共同构筑了日益庞大的区域消费根基和推动形成南区的零售商业中心。龙湖西宸天街则是城北区域五年来首个新入市项目,无论从品牌还是空间打造上均给区域带来诸多新意,未来持续的新增供应将加速区域商业格局裂变,加剧区域内新老项目的竞争。

  在需求端,成都延续2017年活跃需求,连续两年供应回升的背景下,品牌新开和拓展较为频繁,部分购物中心持续推动大面积调整以求迎合日新月异的消费趋势。活跃的租赁成交促成全年零售物业市场录得近60万净吸纳,拉动市场空置率连续四年下降,同比下跌2.5个百分点至4.5%。以南延线为首的非核心商圈区域在过去一年租赁需求旺盛,空置率保持低位运行,支撑全市购物中心首层平均租金同比上涨1.7%,报人民币413.5元每月每平方米。

  第一太平戴维斯最新发布的《中国零售20城》报告显示,成都凭借区域辐射力和消费实力,不断吸引众多知名开发商和国际知名品牌登陆蓉城,供需合力支撑成都连续五年位列中国零售第四城。2018年录得众多知名品牌入蓉开设首店,市场的品牌再度扩容,继续巩固成都对高端和知名品牌的吸引力,典型案例包括法国奢侈箱包品牌Goyard和德国精工制表品牌A.LANGE & SOHNE朗格在国金中心开设首店,法国高端女装品牌Isabel Marant大陆地区第三站和Roberto Cavalli西南首店落户远洋太古里。此外,潮流品牌在2018年的成都市场也大放异彩,Off-White、Champion、BEENTRILL、DENHAM等全球知名潮牌相继登录远洋太古里。

  展望2019年,市场将迎来7个项目约64万平方米新增供应,不少项目将加剧区域零售商业格局变化而备受瞩目,其中包括伊藤洋华堂首个购物中心将在绿地中心468落成,龙湖两个项目上城天街、滨江天街加速城北和建设路区域的零售竞争,而保利星汇广场则是多年以来核心商圈非春熙路板块首个入市的项目。放眼传统近郊区域,随着人口规模增长带动消费需求增大,地铁和道路等基建不断完善,未来不少市场焦点将转向该区域,龙湖、大悦城、王府井、世茂等优质开发商和运营商近期纷纷进入近郊拿地或合作。第一太平戴维斯预计,未来四年近郊将拥有超过全市30%的新增供应量(含主城区和近郊),该区域未来可期。

  在需求端,受到宏观经济影响,不少品牌在近期对市场更为谨慎,并开始调整拓展策略。但作为零售第四城,成都稳定的消费实力和不断提升的城市能级,加之近期施行的减税政策,均有利于零售市场发展。因此,第一太平戴维斯对2019年零售物业市场持审慎乐观态度。家庭消费和品质消费将逐步主导市场,其中包括儿童亲子、文化娱乐、个人护理和品质餐饮等相关业态将继续受到市场欢迎,日益精细化和细分化的需求也将从品牌门店创新和项目运营革新两个层面得以反馈。

  住宅市场

  2018年,成都市主城区一手住宅加大供应,全年供应量达约366万平方米,同比上涨17.5%。由于受去库存快速消化之前存量和尚未政策松绑的影响,全年成交量达约365万平方米,同比下降33%。供应量的上升一定程度缓解供需局面,全年主城区一手住宅价格达人民币15169元每平方米,同比上涨3.9%,涨幅全面收窄。受主城区供应、人口和产业外溢以及基础设施完善影响,2018年住宅成交最活跃的区域依然集中在供应量相对充分的传统近郊,全年近郊一手住宅供应量为1311万平方米,成交量为1288万平方米,近郊区域价格为人民币9294元每平方米,同比上涨26.3%。

  土地方面,由于可开发土地日益减少,2018年主城区住宅用地成交量约93.6万,同比下降54%;与之相反,近郊区域住宅用地成交量约491万平方米,同比上涨超50%。主城区住宅平均楼面地价保持稳定达10175元每平方米,而近郊区域土地出让则在相对更远的地区,成交均价达到5507元每平方米,且全年平均溢价率为12%,反映出市场更为理性。成都不断提升的城市能级持续吸引外来企业进入,年内录得6家外地房企通过投资合作或拿地的方式首次进入成都市场,反映外界对成都房地产市场发展的关注和信心。

  展望2019年,土地市场放量可缓解住宅市场供需紧张局面,年内出台包括5.15新政等政策将进一步提高住宅投资门槛,增加对刚需购房支持,且力求建立长效机制,为住宅价格保持健康稳定提供保障,促使住宅市场回归居住本质和理性状态。(完)

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